Immobilien: Geschenkt oder gekauft?

Grundsätzlich sind sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken (Grund und Boden, Gebäuden und grundstücksgleichen Rechten) steuerpflichtig. Diese Einkünfte unterliegen üblicherweise einem Steuersatz von 30 % und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen. Hingegen lösen unentgeltliche Vorgänge wie etwa eine Schenkung keine Immobilienertragsteuer aus. Müssen jedoch für die Schenkung des Grundstücks Ausgleichszahlungen geleistet werden, ist zu prüfen, ob eine gemischte Schenkung vorliegt, die der Immobilienertragsteuer unterliegt.

Bei einer gemischten Schenkung liegt entweder zur Gänze ein entgeltlicher Vorgang, welcher Immobilienertragsteuer auslöst, oder ein unentgeltlicher Vorgang vor. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt die Annahme einer als unentgeltlich einzustufenden, gemischten Schenkung neben

• einem offenbaren Wertmissverhältnis zwischen Leistung (Grundstück) und Gegenleistung (Leistung von Ausgleichszahlungen)
• ein zumindest teilweises "Bereichernwollen" voraus.

Erkenntnis des VwGH

Nach einem aktuellen Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) liegt ein entgeltliches und somit steuerpflichtiges Rechtsgeschäft vor, wenn der Wert der Gegenleistung um nicht mehr als 25 % vom Wert der übertragenen Liegenschaft abweicht.
Diesem Erkenntnis liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die beiden Eltern „schenkten“ an ihre Tochter eine Liegenschaft mit einem Verkehrswert von € 844.178. Dafür musste die Tochter aus ihrer eigenen Vermögenssphäre an ihre Geschwister € 633.134,10 als Ausgleichszahlung tätigen. Der Vater ersuchte das Finanzamt um Rechtsauskunft, ob die „Schenkung“ der Liegenschaft der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) unterliegt. Das Finanzamt sowie das Bundesfinanzgericht (BFG) sahen darin einen entgeltlichen Vorgang, weil die Gegenleistung (Ausgleichszahlung) 50 % des Verkehrswerts der Liegenschaft überstieg.

Der VwGH bestätigte zwar das Ergebnis der Vorinstanz, dass diese Übertragung der Liegenschaft auf die Tochter der ImmoESt unterliegt. Er führte jedoch aus, dass die 50%-Grenze nicht anwendbar ist. Hingegen ist bei Immobilienübertragungen in der Regel von einem entgeltlichen Vorgang auszugehen, wenn der Wert der Gegenleistung um nicht mehr als 25 % vom Wert des übertragenen Wirtschaftsgutes abweicht. Im vorliegenden Fall hat sich die Tochter verpflichtet, als Gegenleistung Zahlungen an ihre Geschwister (Ausgleichzahlung) im Ausmaß von 75 % des Verkehrswerts der Liegenschaft zu leisten. Somit war der Vorgang als entgeltlich zu werten.

Bei der Übertragung von Liegenschaften, die dem Grunde nach Schenkungen darstellen sollten, ist zu prüfen, ob dies auch aus ertragsteuerlicher Sicht gilt. Andernfalls können nachteilige steuerliche Konsequenzen drohen. Eine sorgfältige Prüfung im Vorfeld ist daher dringend zu empfehlen.